VARLIK ŞİRKETİ 1 KURUŞ FARKLA KERVANSARAY’A SAHİP OLDU…

KERVANSARAY BODRUM OTELİ, MUHAMMEN BEDELİN 1 KURUŞ ÜZERİNE SATILDI.

Borçları nedeniyle icra yolu ile satışa çıkarılan Torba Mahallesi’ndeki Kervansaray Bodrum Oteli, tespit edilen değerinin yarı fiyatı olan 47 milyon 150 bin 975.77 TL’ye satıldı.



Kervansaray Yatırım Holding bir süreden beri yaşadığı mali sıkıntılar ile gündeme gelmişti. Gruba bağlı otellerden Bursa Kervansaray Termal geçtiğimiz ocak ayında 53 milyon TL muhammen bedel ile icradan satışa konulmuştu. Bu satış için son anda iptal kararı çıkmıştı.

Kervansaray markası ile hizmet veren Antalya Lara’daki otel için 318 milyon TL, Bodrum’daki otel için ise 94 milyon TL bedel belirlenmiş, Bodrum’daki otel için ihale günü 21 Mart olarak kararlaştırılmıştı. İki otelin icradan satışına ilişkin şirket adına yapılan açıklamada ise, otellerin icradan satılmasına yol açan borçların ödenmesi için görüşmelerin sürdüğü kaydedilmişti.
http://www.memursite.com/2017/03/spk-kervansarayn-icinin-bosaltlmasna.html
YARI FİYATININ 1 KURUŞ ÜZERİNE SATILDI…

İhale Bodrum Adliyesi 2. İcra Müdürlüğü’nde gerçekleşti. İhale otelin kıymeti olan 94 milyon 239 bin 951.77 TL’nin yarı fiyatı olan 47 milyon 150 bin 975.76 TL’ye ihaleye çıkarıldı. İhaleye Mega Varlık Yönetim A.Ş. adına katılan Av. Songül Okumuş, kıymetinin 1 kuruş üstü olan 47 milyon 150 bin 975.77 TL’yi teklif etti. İhaleye başka katılan olmayınca Kervansaray Bodrum Otel, Mega Varlık Yönetim A.Ş.’nin oldu. Mega Varlık Yönetim A.Ş.’nin, Kervansaray Yatırım Holding’ten alacaklı olan firmalar arasında olduğu öğrenildi. Kervansaray Yatırım Holding’in ise 7 gün içinde ihalenin iptali için dava açma hakkının bulunduğu bildirildi.

OTELİN DEĞERİNİN HESAPLANMASI VE SONUÇ

Otelin elektrik işleri ile ilgili olarak keşif bedelinin 1.993.011,00 TL olduğu ve aşağıda tablo halinde sunulduğu, 

 

Ana Otel Bloğu Adet Birim Fiyatı Toplam Fiyatı    

Standart Odalar 79 1.490,00 TL =          117.710,00 TL    

Özürlü Odaları 5 1.550,00 TL =            7.750,00 TL     

Suit Odaları 8 2.680,00 TL =          21.440,00 TL  

  

Bungalav Odaları Adet Birim Fiyatı Toplam Fiyatı    

A Tipi Odalar 78 1.780,00 TL =        138.840,00 TL    

B Tipi Odalar 88 1.920,00 TL =          168.960,00 TL    

C Tipi Odalar 162 1.440,00 TL =          233.280,00 TL  

  

Kulüp Odaları  Adet Birim Fiyatı Toplam Fiyatı    

42 1.330,00 TL =            55.860,00 TL  

  

Restaurantlar Adet Birim Fiyatı Toplam Fiyatı    

Ana Restaurant 1 19.800,00 TL =            19.800,00 TL    

Çin Restaurantı 1 5.640,00 TL =              5.640,00 TL    

Sultan Restaurantı 1 4.870,00 TL =              4.870,00 TL    

İtalyan Restaurantı 1 4.280,00 TL =              4.280,00 TL    

Snack Restaurantı 1 3.750,00 TL =              3.750,00 TL  

  

Salt Malzemeleri Adet Birim Fiyatı Toplam Fiyatı    

1280 kVA diesel Jeneratör 2 419.045,00 TL =          838.090,00 TL    

1600 kVA Trafo 2 95.820,50 TL =          191.641,00 TL    

 

15 kW ve altı elektrik motorlarının toplam bedeli  -               =          53.100,00 TL  

   

 

Kabin hücreleri,ayırıcı ve besleme kabloları fiyat bedeli  -               =        128.000,00 TL  

 

Toplam Elektrik Keşif Bedeli  =           1.993.011,00 TL

Otelin makine işleri ile ilgiliolarakkeşif bedelinin 5.133.900,00 TL olduğu ve aşağıdadetaylı olarak açıklandığı,

Bütün odalarda bulunan ankastre iç ve dış klima üniteleri 468 oda x 3.900 TL = 1.825,000 TL

Yangın hidrant sistemi 68.000 TL

Artezyandan çekilen su arıtma yöntemi ile sulama da kullanılıyor.

Deniz suyu arıtma sistemi 400 ton ve 250 ton günde 480.000 TL ( PENTAİR marka )

Derin kuyu pompası 30 ton/saat kapasitesi olan 3 adet 56.000 TL

7 adet sıcak su kazanı x 9.200 TL = 64.400 TL ( doğalgaz ile çalışan ) 

Hidrafor dairesi 95.000 TL

Yangın pompası ve jeneratörü ayrıca wilo pompa ve takviye pompası 275.000 TL

Ana kazan dairesi 300 watt buderus marka kazan pompalı sistem 240.000 TL

1600 m3 lük açık yüzme havuzu pompa ve su sistemi22.000 TL

Kapalı yüzme havuzu pompa ve su sistemi 36.000 TL

Çocuk havuzu ve küçük havuz pompa ve su sistemi 28.500 TL

Girişten deniz seviyesine kadar 3 adet yürüyen merdiven 280.000 TL

Girişten deniz seviyesine 1 adet gidiş 1 adet geliş olan toplam 1 adet yatay asansör 480.000 TL

Ana binada toplam 5 adet elektrıklı asansör 350.000 TL

1 adet hidrolik asansör 2 duraklı 100.000 TL

Ana restaurantın ısıtma gereçleri ve tesisatı 40.000 TL

Show mutfağı araç gereçleri 27.000 TL

Ana mutfak araç gereçleri, malzemeleri, tezgahları, hazırlama üniteleri, benmariler bunların içinde istim kazanları, wow ocak, 4 ve 5 göz döküm ocak, 2 adet buharlı fırın Angelo marka, 4 göz kuzine, 1 adet buyuk ocak, 3 göz sanayi tipi ocak ve hamur yoğurma makineleri 160.000 TL

Ana makine dairesinde boyler grupları, pompalar, 2 adet su kazanı, kumanda ve otomasyon sistemleri 210.000 TL ( buderus marka ) 

Eroğlu marka buhar jeneratörü 3.000 TL ( çamaşırhane )

Yemekhane ve soğuk hava depo sistemleri 100.000 TL

30 kg lık ve 20 kg lık kurutma makinesi 1 er adet 14.000 TL

Türk hamamı tesisatı 2 adet 5.000 TL

Otomatik çarşaf ütüleme makinesi 16.000 TL

3 adet 90 kg , 2 adet 43 kg lık toplam 5 adet çamaşır yıkama makinesi 45.000 TL

Fitness salonu 90.000 TL

Doğalgaz şebekesi döşenmesi 12.000 TL

Kuaför, spa, 3 adet dukkan ve 6 bölümlü sauna tesisatı 12.000 TL

Toplam bedel :5.133.900,00 TL 

Otelin peyzaj , bitki ve sulama değerinin 1.500.000,00TL olabileceği, 

Otelin inşaat birimdeğerinin keşif tarihi itibariyle1.500,00 TL /m2olabileceği,

27.000m2 X 1.500,00 TL /m2 = 40.500.000,00TL ,

Elektrik ve makineteçhizatının keşif tarihi itibariyle değerinin ;

1.993.011,00TL + 5.133.900,00 TL= 7.126.911,00TL,

TOPLAM : 40.500.000,00TL+ 7.126.911,00TL =47.626.911,00TL 

Otelinbakımınıniyi yapılmamış olduğu,asansörlerinTürkiye Standartlar Enstütüsübakımsüreçlerine uyulmaması nedeniyletehlike arz ettiği ve asansörlerde kurumun kontrol sonrası kabinde bulunması gerekli olanrenkli etiketlerin olmadığı, otelin dışarı ile temas eden ahşap yüzeylerinin örneğin ; havuzunaltında bulunan veamfi tiyatroya ulaşançelik karkas üzerinedeck yapılmış yolun tehlike arz ettiği ve ahşapların çürüdüğü , yinekorkuluklarınahşaplarının bakımsızlıktançürümüş olduğu gibi sebepler göz önüne alındığında;

Yıpranma payının13 sene içindeinşaatın deniz kenarında ve Bodrum gibi bir hareketli turizm bölgesinde bulunması nedeniyle yıpranma oranının %20 olarak kabul edilebileceği, 

47.626.911,00TL X %20 =9.525.382,20TL 

47.626.911,00TL - 9.525.382,20TL =38.101.528,80TL 

Otel Peyzajınınkeşif tarihi itibariyledeğerinin :1.500.000,00TL

GENELTOPLAM : 38.101.528,80TL + 1.500.000,00TL =39.601.528,80TL olabileceği, 

OtelinMilas- Bodrum karayolu üzerinde olması ,denize sıfırkonumda bulunması, havaalanına yakınlığı, parsel alanınınbüyük olmasınındeğer arttırıcı sebepler olarak görülebileceği, ancakotopark sorunu olması ,arazinin aşırı eğimli olması nedeniyle denize inip geri dönmenin zorluğu,üst hakkının 13 sene kullanılmış olması, araziye inşaat yapılmasının zorluğu, ilk 50 metreye inşaat yapılamaması ,ikinci 50 metreye ise ancakgünübirlik geçici demonte üniteler yapılabilmesinin değer düşürücü sebepler olarak görüldüğünde ;

Otelin üst hakkının değerinin ;

83.355,14m2 X 400 € /m2 (3,3457TL)= 111.552.516,76TL ,

Otelin üst hakkının başlayış tarihinden itibarenyaklaşık 13 yıl geçtiğinden 49 yıllık süredengeriye 36 yıl kaldığı, bu nedenle36 / 49 = 0,7347 olarak kalan sürenin toplam yıla oranıhesap edildiği, bu nedenle ; 

111.552.516,76TL X0,7347=81.957.634,06TL

Üst hakkınınçıplak mülkiyetin2/3oranında olması nedeniyle ;

81.957.634,06TL X 2/3 =54.638.422,71TLotelin keşif tarihindeki üst hakkı olabileceği,bilirkişilerce mütalaa edilmiştir.

Adresi : Milas Karayolu Üzerindeki Kervansaray Termal Turizm San.ve Tic. A.Ş.

İmar Durumu : Tapu kaydındaki gibidir.

Kıymeti : 94.239.951,51 TL

KDV Oranı :% 0 (KDV den muaftır )

Kaydındaki Şerhler : Tapu kaydındaki gibidir.

1. Satış Günü : 21/03/2017 günü 11:00 - 11:05 arası

2. Satış Günü : 21/04/2017 günü 11:00 - 11:05 arası

Satış Yeri : Bodrum Adalet Sarayı 2. İcra Müdürlüğü Önü Koridoru Bitez - Bodrum / MUĞLA